济南高新区分层利用旧地块，让土地“长”出多重价值
一块土地 两个主体 解决三件难事
最近一天早上，在济南高新区舜泰广场上班的小刘开车来到园区，把车停进地下一层智慧停车场，走进旁边写字楼开始一天的工作。中午12点，他跟同事走进地下一层万悦广场，吃个快餐，再来到地上的体育场溜溜弯。此时，塑胶跑道上都是三三两两散步的人群。
因为人员密集，停车难、吃饭难、休闲难曾一度困扰着这个园区的上班族。得益于2023年舜泰广场智慧停车项目投用，园区的旧操场地块，通过分层出让，有了两个主体，解决了停车、吃饭、休闲三件难事，且通过多种经营参与实现投资收益闭环，形成了可复制推广的模式。
分层出让，一块土地给了两个主体使用
“我是2010年到园区工作的，当时还没有那么多人，后来公司、人越来越多，2018年左右停车难、道路堵等问题就日渐严重起来。”小刘说。
舜泰广场于2005年建成，建筑面积约80.2万平方米，进驻企业约670家，办公人员约35000人。近两年，随着周围信通院、博晶大厦、银丰科技园和云泉中心等项目的投入使用，周边企业进驻总数近1000家，常驻办公人群近10万人。人员高度集聚，上下班交通拥堵、停车位不足和就餐困难等问题困扰着这里的上班族。
2020年起，济南高新区便策划园区改造升级。但是，空间从哪要？在综合研判、学习其他城市先进经验基础上，济南高新区提出了分层出让的模式。
“一般情况，一块土地的地上地下使用主体是一家单位。”济南高新区规划建设部人民防空办公室副主任彭添介绍，而按照分层出让模式，地上部分使用权按照体育用途划拨给行业主管部门，地下部分按商业用途进行挂牌出让。
2021年11月，舜泰广场智慧停车项目正式启动，2023年5月交付。原有体育场翻新改造，集约开发了足球场、运动跑道、网球场、篮球场、笼式足球场及健身设施场地，打造了一个供周边人群共享的开放式体育公园。体育场地下搭建停车+商业业态，实现了一块土地多重利用，完善了片区功能。
日前，记者开车来到舜泰广场，跟着指示牌指引来到地下停车场，车库的引导屏会自动提示车辆从哪里存放。当车辆驶入存车口，车库卷帘门自动上升，车停放好后，点击门口大屏上的存车按键，车库便自动把车停放至空位。据了解，整个停车场分为地下三层，新增车位1000余个。
事实上，即便是向地下要空间，可用面积依旧有限。“我们考虑过土建车库、人防车库等多种方案，但是因为成本、场地、效率等因素，最后选择了智慧立体车库。”济南高新置业发展集团有限公司项目一部副经理杜冲冲介绍，园区停车时段集中，瞬时流量比较大，因此，如何让车辆快速停放，且不影响市政交通，是必须要考虑的问题。
“目前，停车场共设置4个停车出入口，20个存取口。当A1口开始排队，引导屏将提示排队车辆转向其他存取口。”杜冲冲介绍，配合单循环、等待车位等设计，一小时能停车700辆。目前，停车场利用率很高，平均每天停车1000辆次。
一个城市有机更新的成功案例
中午11点30分左右，大量上班族从写字楼涌出，进入舜泰广场地下一层的万悦广场，交织在其中的，还有奔跑的外卖小哥。
在米村拌饭门店，店长齐梦强熟练地引导顾客们就坐。“我们是商场首批进驻的店家之一，运营两年来生意一直不错，园区餐厅主要服务上班族，工作日的中午是最繁忙的。”齐梦强介绍，店面日均营业额能达到1.5万元左右。
快餐、24小时无人智慧健身房、商务宴请……在这里，上班族的日常所需基本都能满足。山东维远商业运营有限公司总经理马广静介绍，万悦广场商业面积9475平方米，共有60个商铺，目前，出租率达到95%以上。“商场日均客流量六七千人次，去年整体收益接近1000万元。”
在舜泰广场足球场门口的指示牌上清楚地标记着——足球场工作日6：00—16：00、周末和节假日6：00—8：00免费开放，其余时段租赁使用，全场800元/场，半场500元/场，散客20元/人/场。
“目前，停车、商业、运动三个板块都有收益，且商业的运营情况要好于预期，预计20年内可以实现投资收益平衡。”杜冲冲介绍，舜泰广场智慧停车场是济南首个可单体确权的智慧立体停车场，从长远来看，既可以将车位出售以迅速回笼资金，也可以依托停车及商业业态持续、稳定的收益及现金流进行资产证券化。
彭添介绍，舜泰广场智慧停车项目通过停车及商业运营等多种经营实现投资收益闭环，保障项目的可实施性，不仅为开发企业沉淀了优质资产，更形成了一套可持续、可推广复制的城市有机更新成功案例。
（大众新闻·大众日报记者 段婷婷 实习生 武咏洁）
